2012年08月25日

ROI(投資利益率)

ROI(Return on Investment)とは、日本語で『投資利益率』を意味する。

投資した資本に対して得られる利益の割合。利益を投資額で割ったもの。

ROI=(年間の手取り家賃収入 ÷ 購入時の自己資金)×100


(例)不動産投資の場合
①不動産購入時の自己資金1000万円に対して、年間の手通り家賃収入が50万円とすると、

(50万円÷1000万円)×100=5%(ROI)⇒自己資金100%のうち5%にあたる利益回収率。
1000万円 ÷ 50万円=20年自己資金を20年かけて回収。


②1000万円の物件(レバレッジによる全額銀行融資800万円とする自己資金200万円)に対して、
年間の手取り家賃収入50万円とすると、

(50万円÷200万円)×100=25%(ROI)⇒自己資金100%のうち25%にあたる利益回収率
200万円 ÷ 50万円=4年自己資金を4年で回収できる


①、②から分かるように、レバレッジを効かすことにより自己資金を早く回収でき、再投資に利用できる。

①の場合は良い投資とは言えない。なぜなら、自己資金を回収できるのは、20年も先の話だからだ。

キャッシュフローを考えると、20年もの間自己資金1000万円から、

毎年50万円もらっているだけになる。


しかも、ずっと満室を想定した場合で20年なので、空室が出たり、リフォーム、

その他のトラブルがあった場合は20年以上かかることになる。

ゆえに、自己資金を早く回収できるのが良い投資という事になる。


投資で最も大事なことは『キャッシュフロー』、そして『ROI』『レバレッジ』であるのだ。


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posted by seseme at 02:33| ROI | 更新情報をチェックする

2012年08月20日

レバレッジをかける

不動産投資などで、よく使われる言葉『レバレッジ』

『レバレッジ』とは『てこ』を示す言葉で、

小さい力で、大きなもの動かす これを称して『レバレッジ』という。

レバレッジを利用することを『レバレッジをかける』といい、

投資の世界でのレバレッジは『他人のお金で投資を行う事』を指す。


よって、極端に言うと、自己資金(頭金)0円で、

銀行からの融資(他人の貯金しているお金)を受けることにより、

その融資額の何倍、何十倍ものリターンを得るのである。

お金持ちが、どんどんお金持ちになるのがよく分かる。


また、レバレッジはお金に関してだけの言葉ではありません。

特に人生の成功者は時間を大切にすると言われる。

よって、必ずと言ってもいいぐらい、時間と知識にレバレッジをかけている。


例えば『専門分野は、その道の専門家に任せる』といったことで、

自分が一から勉強して資格をとったりする手間と時間を、お金で買うのだ。

そうすることにより、大切な時間を費やすことなく知識を手にいれれるのだ。

その投資額より、さらに大きなリターンを得るのです。

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posted by seseme at 00:52| レバレッジ | 更新情報をチェックする

2012年08月15日

黒字倒産

キャッシュフローを理解していないと引き起こしかねない『黒字倒産』

(例)
ある会社が5月5日に、500万の売り上げがあったと仮定する。

この売上を出すために、宣伝費(経費)として、300万円出していたとする。

これだけ見れば、会社の利益は 500万-300万=200万ということになる。

ここで宣伝費300万円の支払期日が、翌6月末とすると、その日までに現金300万円

用意されてなけらばならない。

問題は、6月末までに売上の500万円が、現金として使える状態としてあるかどうかだ。

売上代金の入金日(この場合500万円)はまちまちで、7月、8月末あるいは半年後かもしれない。

会社の蓄え(貯金残高)が300万円以上あれば、今回は売上の500万円は7月末でも

問題はないが、もしなければ、宣伝費の支払いが間に合わない事になる。

結果、会社は支払い不能(売上とキャッシュフローの不一致)となり、黒字倒産する事となる。

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posted by seseme at 22:30| 黒字倒産 | 更新情報をチェックする
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